jueves, 28 de junio de 2012

La última bomba de relojería de la banca: su inversión en terrenos puede hundirse

El 30 de junio vence un plazo que es mortal para la banca: ese día, si el gobierno no lo remedia, muchos de sus terrenos considerados 'urbanizables' pueden bajar a la categoría de 'rústicos'. Su precio sería muy inferior al que ahora muestran en sus libros.
Rebaja a bonos basura, créditos fallidos, mororos y ahora esto. El día 30 de este mes, sábado, vence el plazo para que el suelo que era considerado 'urbanizable', decaiga a la categoría de 'rústico'. Otro golpe para el sistema financiero español.
Se trata del suelo que muchos promotores inmobiliarios y constructoras compraron alocadamente en la era de las Vacas Gordas. Iba a ser destinados a promociones y desarrollos fascinantes. Pero, ¿qué pasa si al cabo de los años allí no se ha plantado ni una farola?
"Según la ley de 2007, pasarán a calificarse como rústicos", dice José Manuel Serrano Alberca, abogado de Serrano Alberca & Conde, especializados en Derecho Urbanístico.  Desde el punto de vista contable, el impacto de rebajarlos a 'rústicos' puede ser muy nocivo: entre activos adjudicados por impago, y créditos con garantía hipotecaria, el riesgo es de 55.000 millones de euros en los 14 bancos españoles más importantes, según el diario El Mundo.
El grupo Bankia-BFA, por ejemplo, tiene suelos y terrenos afectados de ese riesgo por valor de 16.000 millones de euros.
El origen de esta amenaza parte de 1998. Basados en la idea de que si aumenta la oferta, bajan los precios, el Gobierno de José María Aznar aprobó una ley por la cual todo terreno podía ser 'urbanizable'.  Las constructoras y promotoras se lanzaron inmediatamente a comprar terrenos por todo el país. Algunos en lugares cinco estrellas. "Pero otros eran terrenos que estaban en el fin del mundo", dice Serrano Abarca.
Para acometer esa fiebre de compras, se apoyaron en los créditos promotores e inmobiliarios que les condecían generosamente los bancos y las cajas.
Las constructoras urbanizaban lo que podían. Pero cuando la actividad comenzó a detenerse en 2007, había más terrenos que promociones. Y fue entonces cuando, muy en la tradición española, un gobierno deshizo las obras del anterior: el Gobierno de Rodríguez Zapatero consideró que todo terreno era 'rústico', salvo el que ya estaba urbanizado.
¿Y qué pasaba con los 'urbanizables'? Para no crear un terremoto en en esos terrenos comprados por los promotores que no poeían aceras ni farolas, se creó una disposición transitoria que daba un plazo prudente para levantar en dichos suelos algunos signos de civilización. Desde entonces, ese plazo se ha ido ampliando. La prórroga aprobada en diciembre de 2011 por el PP vence justo este 30 de junio.
"Si el consejo de ministros no aprueba una prórroga, los bancos van a tener que devaluar el suelo que está en sus manos", dice Serrano Alberca. Eso significaría aumentar las pérdidas del sistema financiero. ¿Estaba contemplado en los informes de las consultoras? ¿Lo ha contemplado el gobierno?
En pocas horas se despejará esta incógnita. Serrano Alberca cree que se aprobará la ampliación del plazo. Pero si nadie se ocupa de ello, las agencias de calificación, los hombres de negro, el BCE, la UE y el FMI tendrán otro motivo de preocupación.
Info:http://noticias.lainformacion.com/economia-negocios-y-finanzas/coste-de-las-tierras/la-ultima-bomba-de-relojeria-de-la-banca-su-inversion-en-terrenos-puede-hundirse_5lymyjE54a9lAlYZu7z6E6

martes, 19 de junio de 2012

Desahucios: modificada la ley, vale la trampa

Info:http://sociedad.elpais.com/sociedad/2012/06/18/vidayartes/1340048194_301079.html

Bancos y cajas recurren a una argucia legal para eludir la reforma que les obliga a adjudicarse las viviendas subastadas por el 60% del valor de tasación

Es legal, pero a los abogados que intervienen en las subastas les parece una burla. En julio de 2011, tras meses de presión popular, se aprobó un real decreto por el que se elevó hasta el 60% del valor de tasación el precio mínimo por el que las entidades bancarias podían adjudicarse las viviendas que salían a subasta pública por impago de la hipoteca. Hasta ese momento, si la subasta quedaba desierta, y eso ocurría casi siempre, el banco podía quedarse el piso por el 50% del valor de tasación. Pues bien, hecha la ley, siempre cabe la trampa. O la triquiñuela. Muchas entidades financieras siguen adjudicándose la vivienda por el 50% del valor de tasación, y no por el 60%, gracias a una argucia legal que consiste en hacer que puje también por el inmueble una sociedad filial de la propia entidad.
La reforma aprobada en julio pasado se aplica únicamente a los casos en que el bien subastado es la vivienda habitual. Eso significa que las entidades financieras que recurren a esta treta lo hacen a costa de perjudicar gravemente a los desahuciados más pobres, aquellos que no poseen otros bienes con los que salir al rescate del piso en el que viven. “Hay que decir que el procedimiento es legal, pero en la práctica permite dejar sin efecto la reforma, que se hizo precisamente para aliviar la situación de quienes no pueden pagar”, explica Andrés Domínguez Luelmo, catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Valladolid.
Desde que comenzó la crisis se han realizado en España más de 150.000 ejecuciones hipotecarias y hay otras 300.000 en curso. No se sabe cuántas de ellas afectan a viviendas habituales, pero todo indica que la cifra es socialmente importante. Hasta hace poco la mayoría de las subastas quedaban desiertas porque no había inversores dispuestos a pujar por una vivienda que difícilmente podían vender. En ese caso, la entidad podía adjudicarse directamente el inmueble, pero por el 60% del valor que le atribuyó al conceder la hipoteca. Bancos y cajas han encontrado, sin embargo, un resquicio para eludir la reforma en el artículo 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite al ejecutante de la hipoteca quedarse con el bien subastado por el 50%, siempre que mejore la oferta de otro aspirante. En realidad, no hay otro aspirante. Son ellos mismos, pero con una personalidad jurídica distinta. Hacen que concurra a la subasta una filial que puja por la vivienda por una cantidad inferior, de modo que el banco se la pueda quedar por el 50% más un euro.
El portal inmobiliario Idealista denunció esta situación en su boletín y diferentes fuentes judiciales han confirmado este proceder por parte de las entidades financieras. Casi todas han creado en los últimos años sociedades inmobiliarias que actúan en la práctica como “bancos malos” en los que concentran los activos inmobiliarios tóxicos. En este caso, además de actuar como “bancos malos” hacen daño a alguien de verdad.
“Es claramente un artificio. La entidad recurre a una inmobiliaria filial para poder quedarse con el piso por un 10% menos de lo que tendrían que aceptar en caso de que la puja quedara desierta”, explica el profesor Domínguez Luelmo. El reverso de la moneda es que el desahuciado seguirá debiendo al banco un 10% más de lo que le debería si la subasta hubiera quedado desierta.
“Cuando se modificó la ley hace un año”, señala el profesor Domínguez Luelmo, “se dejó sin tocar el artículo 670.4, seguramente por un descuido del legislador. Bastaría con modificarlo para establecer también el mínimo del 60% y propongo que se haga”. El profesor Ramón Falcón y Tella, catedrático de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad Complutense de Madrid, entiende que las entidades financieras, dadas las graves dificultades que atraviesan, necesitan también ayuda y protección, pero cree que en este caso se produce una incongruencia legal que deja sin efecto la reforma y que perjudica gravemente a los desahuciados.
Si alguien ha llegado hasta el punto de que su casa sale a subasta, es porque se encuentra realmente en una situación límite. Cuando el comprador tiene alguna posibilidad de pago, las entidades suelen avenirse a revisar los plazos del préstamo y diferir la devolución porque, como indica una portavoz de la Asociación Española de Banca, tal como está el mercado de la vivienda, “resulta mucho más acorde con la actividad e intereses de la entidad la continuidad del préstamo que la adjudicación del inmueble”. Pero cuando no hay perspectiva de poder cobrar, instan la ejecución de la garantía hipotecaria, una opción que la asociación considera “no solo legítima”, sino necesaria, para “proteger la solvencia de la entidad y los intereses de sus depositantes y accionistas”.
Ese 10% de ganancia no es la única ventaja que obtienen bancos y cajas, según el profesor Falcón y Tella, al recurrir a este procedimiento. Para poder pujar en la subasta, el postor ha de depositar previamente el 20% del valor de tasación del inmueble. Pero en este caso, a la filial inmobiliaria le basta con presentar un aval bancario que le concede el propio ejecutante, con lo que puede pujar sin coste alguno.
Una vez ejecutada la subasta, el banco tampoco se queda con la vivienda. “Jurídicamente la entidad financiera nunca llega a poseer el inmueble, porque en el momento de la adjudicación cede el remate de la subasta a la sociedad filial”, explica. Con ello logra dos beneficios adicionales: por un lado, evita que el inmueble figure en su balance y tener que provisionar el capital correspondiente; por otro, como las filiales inmobiliarias normalmente declaran pérdidas, pueden obtener ciertos beneficios fiscales, por ejemplo deducirse el IVA.
El magistrado José María Fernández Seijo, titular del Juzgado Mercantil número 3 de Barcelona, corrobora esta manera, legal pero discutible, de proceder, y resalta la injusticia que acarrea. “Muchas de las viviendas que ahora salen a subasta fueron compradas en el momento álgido de la burbuja inmobiliaria. Y muchas fueron tasadas a precios no solo muy superiores a los de su actual valor de mercado, sino superiores incluso al valor de mercado de entonces”.
Los compradores tienen su parte de responsabilidad, pero todo el sistema inducía a la sobrevaloración porque se daba por hecho que los precios seguirían subiendo. “Los directores y empleados de las oficinas bancarias tenían fuertes estímulos para colocar hipotecas a cualquier precio”, indica el profesor Falcón. “En muchos casos se hicieron valoraciones al alza para cubrir también los costes de tramitación y otros gastos”, añade. Se llegó a tal punto de descontrol, que cuando el comprador era un inmigrante y no tenía avalista, la propia entidad le ponía en contacto con otro inmigrante que quería comprar también una vivienda, para que se avalaran mutuamente.
“Ahora nos encontramos con casos de avalistas cruzados que ni siquiera se conocían”, explica Fernández Seijo. El magistrado ha conocido incluso un caso de venta simultánea de cuatro viviendas, en la que cada comprador firmó como avalista de los otros tres. Ahora, algunos avalistas han perdido su casa, no porque no pudieran pagar su hipoteca, sino por no poder hacer frente al aval que firmaron para cubrir a otro comprador.
El problema es que, cuando el secretario judicial da por concluida la subasta, el drama no ha terminado, como muy bien sabe Montserrat Serrano, abogada del colectivo Ronda de Barcelona. “Con la subasta no se liquida el procedimiento. Este seguirá abierto hasta que el comprador salde toda la deuda”, explica. Como durante los primeros años la mayor parte de lo que se paga en la cuota son intereses, cuando el piso llega a subasta todavía queda por pagar la mayor parte del capital concedido. De modo que, cuando el banco se adjudica la vivienda por el 50% del valor de tasación, el comprador pierde la casa, pero sigue debiendo una parte importante de la hipoteca.
A esa cantidad se añaden encima las costas de la ejecución judicial y los intereses de demora, con lo que la deuda final pendiente puede ser superior al valor por el que se lo ha adjudicado el banco. Y de esa cantidad habrá de responder el desahuciado con todos sus bienes, presentes y futuros. “Muchos de ellos salen del juzgado con el salario embargado de por vida. Y si no tienen trabajo, saben que cuando lo encuentren, les embargarán una parte de lo que cobren”, señala Montserrat Serrano.
Para rescatar a los casos más dramáticos, el Gobierno presentó hace unas semanas un Código de buenas prácticas en el que se insta a las entidades bancarias a aceptar voluntariamente la dación en pago en casos de grave riesgo de exclusión social. Es decir, que en último término, con la entrega de la vivienda quede saldada toda la deuda.
Aunque este código pueda ser un alivio para los pobres de solemnidad, las fuentes jurídicas consultadas dudan de que vaya a tener mucha incidencia, pues la dación en pago queda restringida a aquellos casos en que todos los miembros de la unidad familiar estén en paro y las cuotas de la hipoteca superen el 60% de los ingresos de la familia, que no podrán proceder de rentas del trabajo o de actividades económicas. Eso significa que esta posibilidad queda prácticamente limitada a los perceptores de subsidios públicos. Además, las viviendas no podrán estar tasadas por encima de 200.000 o 120.000 euros, según los casos.
Para todos los demás, las cosas seguirán igual. Es decir, mal. O muy mal. Porque no parece que, entre las prioridades del Gobierno, figure una fórmula para que, además de ayudar a las entidades financieras a resolver el enorme agujero que han acumulado, se pueda buscar una fórmula para rescatar también a quienes ahora son víctimas de sus malas prácticas.



 

Estafaluz.com : descubre si tu compañía eléctrica te falsea la factura… ¡¡y reclama!!

Info:http://www.sindinero.org/blog/archives/6961
Antonio Moreno, el azote de las eléctricas.
Atención a esta página, www.estafaluz.com, propiedad de Antonio Moreno, un ingeniero sevillano que lleva la friolera de 18 años luchando contra los abusos de las eléctricas. Nada menos que 500 millones de euros han dejado de percibir las compañías eléctricas en los dos últimos años por las reclamaciones de Antonio… por eso van a por él y quieren cerrar su web.
Más información en : un Robin Hood en los abusos de la luz
Es muy fácil perderse en su página web. Lo recomendable es empezar por aquí : http://www.estafaluz.com/dinero14.html. Según vayáis avanzando páginas, iréis descubriendo si las diferentes ilegalidades que Antonio ha encontrado se os aplica a vuestro caso o no. La aplicación que ha desarrollado para realizar las reclamaciones : http://www.estafaluz.com/reclamacion.php

A continuación transcribo el prólogo que aparece en estafasluz.com, que os recomiendo leer para ir entrando en materia e ir tomando conciencia de esta estafa amparada por los corruptos que nos gobiernan y que nos han gobernado (¡gracias, PPSOE!) :
1.- PRÓLOGO
Estimado lector, si es usted uno de los 23 millones de usuarios que tiene alquilado el contador de la luz, su compañía eléctrica le lleva cobrado ilegalmente por dicho alquiler casi 350 euros de media (*), de los cuales al menos la mitad se los ha estafado a través del Boletín Oficial del Estado (BOE).
(*) el contador instalado en las viviendas le cuesta actualmente a las compañías eléctricas menos de 18 euros.
Uno de los fines de esta página web es ayudarle a recuperar la cantidad que su compañía eléctrica le ha cobrado ilegalmente por el alquiler del contador. Para ello, le facilitaré una reclamación a la que irán adjuntos los documentos que demuestran que su compañía eléctrica le ha cobrado dicha cantidad por un servicio que no le ha dado por motivos imputables única y exclusivamente al Gobierno.
Gracias a un programa informático desarrollado expresamente para esta aplicación, usted sólo tendrá que teclear sus datos personales para saber la cantidad que su compañía eléctrica le ha cobrado ilegalmente y obtener una copia personalizada de dicha reclamación y de los documentos adjuntos a ella, que en su momento le diré dónde debe presentar.
A 31.12.2007, la cantidad que las compañías eléctricas llevaban cobrada ilegalmente por el alquiler de los contadores de la luz se aproximaba a 7.500 millones de euros, (incluido el IVA), de los cuales al menos la mitad han sido estafados a través del BOE. Desde el 01.01.2008, dicha cantidad se incrementa cada día en más de 600.000 euros
Evidentemente, para cobrar ilegalmente 7.500 millones de euros a 23 millones de personas, incrementar cada día dicha cantidad en más de 600.000 euros y utilizar impunemente el BOE desde 1984 para estafar como mínimo la mitad de esos 7.500 millones de euros es precisa la existencia de una tupida red de corrupción que controle todos los organismos de detección y represión del fraude de los que dispone un Estado de Derecho para proteger los legítimos intereses económicos de los ciudadanos.

Dadme el control de la moneda de un país y no me importará quién hace las leyes

  • La frase atribuida a Mayer Amschel Rothschild resume la cesión de soberanía que sufrió Argentina al 'dolarizarse' y ahora padece España
  • El sistema financiero, representando por un pueblo irlandés y 100 euros

Un alemán llega a un hotel rural en el oeste de Irlanda, en medio de la nada, junto al mar. Llueve y hace frío. El alemán sale de su Audi y entra en el hotel. Está vacío. Está claro que nadie ha dormido en él en meses. "Es por la crisis", le dice el dueño. "Pues yo estoy pensando pasar la noche aquí, pero quiero ver las habitaciones primero", dice el alemán. "De acuerdo, pero tiene que dejar un depósito de cien euros. Éste es un hotel 'boutique' y cada habitación es diferente", replica en irlandés. El alemán le da un billete de cien euros y sube al primer piso.
El dueño del hotel entonces sale corriendo con el billete y va a ver al médico del pueblo. Le da cien euros que le debía de una consulta en la que le había curado una enfermedad venérea. El médico agarra el billete y se va corriendo al 'pub' y salda una cuenta que tiene allí de cien euros por unas copas que no había pagado.
El dueño del 'pub' le paga a una prostituta que trabaja el local cien euros que le debía porque la chica atrae clientes y ésa es su comisión. La prostituta agarra los cien euros, se va corriendo al hotel y le paga al dueño cien euros que le debía por haber usado una habitación con un cliente.
Cuando la chica acaba de marchar, el alemán baja por las escaleras y dice: "La verdad es que no me convencen las habitaciones". "Como usted quiera, señor", responde el hostelero, y le da los cien euros. La crisis se ha acabado en ese pueblo.

'Hola, ¿tienes dinero?'

Desde hace semanas, mi saludo a cualquiera del Fondo o a cualquier asiático que me encuentro se reduce a "Hola, ¿tienes dinero?". La mayoría no lo pillan, pero la respuesta que me dio uno de ellos el miércoles fue este chiste. No sé muy bien dónde quedo yo, pero lo que está claro es que no soy el alemán.
En todo caso, tampoco entiendo demasiado bien dónde está el chiste, dado que el pueblo irlandés no es más que una representación de un sistema financiero tremendamente sólido. Lo cierto es que ahora no hay dinero, así que el círculo se ha acabado. Quienes insisten en que el sistema de pensiones es una estafa piramidal (unos pagan para que otros cobren).
Lo que el chiste, sin embargo, omite es que todos en la historia son bancos. Los bancos prestan dinero (créditos) y también piden prestado (depósitos y mercado interbancario). El problema es cuando hay demasiados prestamos y alguien deja de devolverles el dinero. Entonces, descubrimos la cruda realidad del pueblo irlandés. En el caso de España hemos descubierto también lo que sintieron Argentina y otros países que fijaron su moneda al dólar. Es una cesión de soberanía total, que hace buena la frase del titular de este artículo, y que se ha atribuido a Mayer Amschel Rothschild, el fundador de la dinastía de los Rothschild.
Eso sí, la gran diferencia entre las 'dolarizaciones' y 'pegs' y el euro es que en esta última se suponía que todos teníamos un cierto poder, aunque la divisa europea no fuera más que un marco con otro nombre. A fin de cuentas, nadie pedía permiso a EEUU para 'pegar' su divisa al dólar, mientras que la Unión Monetaria fue un proyecto promovido y dirigido por, ¿cómo lo diré?, Alemania y Francia.
Ahora, sin embargo, Angela Merkel nos está explicando a todos que el euro es una divisa alemana y que ellos son los que mandan. Son los que mandan hasta el punto de que, según informaba ayer 'The Wall Street Journal', los reguladores de todo el mundo están estudiando retrasar la entrada en vigor de las nuevas reglas de capital de los bancos (los llamados 'Acuerdos de Basilea III') para que el sistema no explote.

La vida sigue en otros mundos

Curiosa paradoja en la que EEUU y otros países nos echan un cable en el rescate de nuestros bancos porque Alemania no quiere hacer más. Desde luego, si cualquier presidente estadounidense estuviera tratándonos como hace Alemania, no habría calles en España para manifestarnos contra los americanos. Claro que no debería extrañarnos: en 2008, EEUU, básicamente, rescató él solo a los bancos alemanes al abrir el grifo de dólares. Eso sí, en el victimismo perpetuo de Berlín, eso no cuenta.
Mientras Europa se despeña, la vida sigue en otros mundos. Esta semana se ha fijado el precio de colocación de la segunda OPV más grande de lo que va de año, tras la de Facebook. Es, acaso, una muestra del 'nuevo capitalismo':
1) Es una empresa que opera en el campo de las materias primas, 'agribusiness' y energía.
2) No va a cotizar en ninguna Bolsa famosa, sino en la de Kuala Lumpur, en Malasia.
3) Su principal accionista es el Estado malasio, que seguirá controlándola, ya que retendrá el 37% del capital tras la salida a bolsa.
4) Su principal activo es algo tan poco ‘glamouroso’ como plantaciones de palmeras.
Es Felda, o sea, las siglas en inglés de ‘Autoridad Nacional de Desarrollo de la Tierra’, el tercer mayor productor del mundo de aceite de palma, un producto cuya demanda lleva creciendo en promedio un 7,5% anual en los últimos 20 años. El aceite de palma se usa para todo: desde barras de labios hasta biofuel (la próxima vez que le dé un beso a su santa, piense que a lo mejor se lo está dando un surtidor de gasolina).
Sólo en Malasia, Felda tiene casi tanto terreno como toda Cantabria. Y a ellos hay que sumar sus propiedades en Indonesia y sus ranchos de ganado en Australia, además de sus plantas de tratamiento de aceite de palma en Sudáfrica, Turquía, China y otros países.
Felda ha logrado que la demanda de acciones supere en 29 veces a la oferta. Y va a obtener unos 2.500 millones de euros de la operación. Probablemente la clave de su éxito sea que, al contrario que en el chiste de Irlanda, la base de sus inversores es nacional, no alemana.
Info:http://www.elmundo.es/elmundo/2012/06/17/economia/1339898072.html

David Bravo: "Muchas webs de enlaces cerrarán ante la imposibilidad de controlar los contenidos"

David Bravo, abogado de Bajui.com, primera web de enlaces llevada a la Comisión de Propiedad Intelectual en desarrollo de la Ley Sinde, ha explicado a Europa Press que la principal novedad es que a dicha página española se la da categoría de intermediario que enlaza el archivo, mientras que la denuncia va contra una empresa Suiza similar a Megaupload.
En esta línea, ha aclarado que Bajui.com, como intermediario (su responsable, Juan José Coronel, recibió la notificación el viernes) no tiene ninguna fase para alegar en el procedimiento. "La cuestión más relevante es que le avisan de que no sólo tendrá que quitar los enlaces que le van a detallar en un listado, sino que además tendrá que estar controlando permanentemente los enlaces que manden sus usuarios y que dirijan el mismo contenido, algo imposible", ha recalcado.
Bravo subraya que si no retira esos contenidos puede tener "una multa de 150.001 a 600.000 euros. "No hace falta que sea el mismo sitio, basta con que sea la misma obra aunque esté alojada en otro sitio diferente. Esto es de imposible cumplimiento para cualquiera que sepa como funciona la web 2.0 que se nutre de lo que los usuarios van enviando", ha insistido.
Así, ha señalado que es "imposible mantener este control y por eso la ley exime a los prestadores de servicios de que hagan este tipo de controles". Sin embargo, ha proseguido, "la Comisión le pretende imponer esa obligación y de lo contrario se enfrentaría a este tipo de multas".
"En el decreto que desarrolla la ley hay 72 horas para retirar los enlaces que ellos te indican. No hay ninguna fase de alegaciones concretas para el intermediario. Otra cosa es que nosotros queramos mandarlas por si las tienen en cuenta. Aunque lo permitieran, sería gracioso presentar alegaciones una vez que todo está resuelto", ha planteado Bravo.
Finalmente, ha reiterado que "en el momento en el que a esta web tu le dices que o bien revisa cada enlace o te multan, el hecho de que sea de imposible cumplimiento hace que la web asuma la multa o cierra". "Porque no se le exime de cumplirlo aunque sea imposible cumplirlo. Probablemente lo que muchos decidirán será cerrar la web ante esta imposibilidad", ha sentenciado.

info:http://ecodiario.eleconomista.es/cultura/noticias/4051479/06/12/David-Bravo-Muchas-webs-de-enlaces-cerraran-ante-la-imposibilidad-de-controlar-los-contenidos.html