Bancos y cajas recurren a una argucia legal para eludir la reforma que les obliga a adjudicarse las viviendas subastadas por el 60% del valor de tasación
Es legal, pero a los abogados que intervienen en las subastas les parece una burla. En julio de 2011, tras meses de presión popular, se aprobó un real decreto por el que se elevó hasta el 60% del valor de tasación el precio mínimo por el que las entidades bancarias podían adjudicarse las viviendas que salían a subasta pública por impago de la hipoteca. Hasta ese momento, si la subasta quedaba desierta, y eso ocurría casi siempre, el banco podía quedarse el piso por el 50% del valor de tasación. Pues bien, hecha la ley, siempre cabe la trampa. O la triquiñuela. Muchas entidades financieras siguen adjudicándose la vivienda por el 50% del valor de tasación, y no por el 60%, gracias a una argucia legal que consiste en hacer que puje también por el inmueble una sociedad filial de la propia entidad.La reforma aprobada en julio pasado se aplica únicamente a los casos en que el bien subastado es la vivienda habitual. Eso significa que las entidades financieras que recurren a esta treta lo hacen a costa de perjudicar gravemente a los desahuciados más pobres, aquellos que no poseen otros bienes con los que salir al rescate del piso en el que viven. “Hay que decir que el procedimiento es legal, pero en la práctica permite dejar sin efecto la reforma, que se hizo precisamente para aliviar la situación de quienes no pueden pagar”, explica Andrés Domínguez Luelmo, catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Valladolid.
Desde que comenzó la crisis se han realizado en España más de 150.000 ejecuciones hipotecarias y hay otras 300.000 en curso. No se sabe cuántas de ellas afectan a viviendas habituales, pero todo indica que la cifra es socialmente importante. Hasta hace poco la mayoría de las subastas quedaban desiertas porque no había inversores dispuestos a pujar por una vivienda que difícilmente podían vender. En ese caso, la entidad podía adjudicarse directamente el inmueble, pero por el 60% del valor que le atribuyó al conceder la hipoteca. Bancos y cajas han encontrado, sin embargo, un resquicio para eludir la reforma en el artículo 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite al ejecutante de la hipoteca quedarse con el bien subastado por el 50%, siempre que mejore la oferta de otro aspirante. En realidad, no hay otro aspirante. Son ellos mismos, pero con una personalidad jurídica distinta. Hacen que concurra a la subasta una filial que puja por la vivienda por una cantidad inferior, de modo que el banco se la pueda quedar por el 50% más un euro.
El portal inmobiliario Idealista denunció esta situación en su boletín y diferentes fuentes judiciales han confirmado este proceder por parte de las entidades financieras. Casi todas han creado en los últimos años sociedades inmobiliarias que actúan en la práctica como “bancos malos” en los que concentran los activos inmobiliarios tóxicos. En este caso, además de actuar como “bancos malos” hacen daño a alguien de verdad.
“Es claramente un artificio. La entidad recurre a una inmobiliaria filial para poder quedarse con el piso por un 10% menos de lo que tendrían que aceptar en caso de que la puja quedara desierta”, explica el profesor Domínguez Luelmo. El reverso de la moneda es que el desahuciado seguirá debiendo al banco un 10% más de lo que le debería si la subasta hubiera quedado desierta.
“Cuando se modificó la ley hace un año”, señala el profesor Domínguez Luelmo, “se dejó sin tocar el artículo 670.4, seguramente por un descuido del legislador. Bastaría con modificarlo para establecer también el mínimo del 60% y propongo que se haga”. El profesor Ramón Falcón y Tella, catedrático de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad Complutense de Madrid, entiende que las entidades financieras, dadas las graves dificultades que atraviesan, necesitan también ayuda y protección, pero cree que en este caso se produce una incongruencia legal que deja sin efecto la reforma y que perjudica gravemente a los desahuciados.
Si alguien ha llegado hasta el punto de que su casa sale a subasta, es porque se encuentra realmente en una situación límite. Cuando el comprador tiene alguna posibilidad de pago, las entidades suelen avenirse a revisar los plazos del préstamo y diferir la devolución porque, como indica una portavoz de la Asociación Española de Banca, tal como está el mercado de la vivienda, “resulta mucho más acorde con la actividad e intereses de la entidad la continuidad del préstamo que la adjudicación del inmueble”. Pero cuando no hay perspectiva de poder cobrar, instan la ejecución de la garantía hipotecaria, una opción que la asociación considera “no solo legítima”, sino necesaria, para “proteger la solvencia de la entidad y los intereses de sus depositantes y accionistas”.
Ese 10% de ganancia no es la única ventaja que obtienen bancos y cajas, según el profesor Falcón y Tella, al recurrir a este procedimiento. Para poder pujar en la subasta, el postor ha de depositar previamente el 20% del valor de tasación del inmueble. Pero en este caso, a la filial inmobiliaria le basta con presentar un aval bancario que le concede el propio ejecutante, con lo que puede pujar sin coste alguno.
Una vez ejecutada la subasta, el banco tampoco se queda con la vivienda. “Jurídicamente la entidad financiera nunca llega a poseer el inmueble, porque en el momento de la adjudicación cede el remate de la subasta a la sociedad filial”, explica. Con ello logra dos beneficios adicionales: por un lado, evita que el inmueble figure en su balance y tener que provisionar el capital correspondiente; por otro, como las filiales inmobiliarias normalmente declaran pérdidas, pueden obtener ciertos beneficios fiscales, por ejemplo deducirse el IVA.
El magistrado José María Fernández Seijo, titular del Juzgado Mercantil número 3 de Barcelona, corrobora esta manera, legal pero discutible, de proceder, y resalta la injusticia que acarrea. “Muchas de las viviendas que ahora salen a subasta fueron compradas en el momento álgido de la burbuja inmobiliaria. Y muchas fueron tasadas a precios no solo muy superiores a los de su actual valor de mercado, sino superiores incluso al valor de mercado de entonces”.
Los compradores tienen su parte de responsabilidad, pero todo el sistema inducía a la sobrevaloración porque se daba por hecho que los precios seguirían subiendo. “Los directores y empleados de las oficinas bancarias tenían fuertes estímulos para colocar hipotecas a cualquier precio”, indica el profesor Falcón. “En muchos casos se hicieron valoraciones al alza para cubrir también los costes de tramitación y otros gastos”, añade. Se llegó a tal punto de descontrol, que cuando el comprador era un inmigrante y no tenía avalista, la propia entidad le ponía en contacto con otro inmigrante que quería comprar también una vivienda, para que se avalaran mutuamente.
“Ahora nos encontramos con casos de avalistas cruzados que ni siquiera se conocían”, explica Fernández Seijo. El magistrado ha conocido incluso un caso de venta simultánea de cuatro viviendas, en la que cada comprador firmó como avalista de los otros tres. Ahora, algunos avalistas han perdido su casa, no porque no pudieran pagar su hipoteca, sino por no poder hacer frente al aval que firmaron para cubrir a otro comprador.
El problema es que, cuando el secretario judicial da por concluida la subasta, el drama no ha terminado, como muy bien sabe Montserrat Serrano, abogada del colectivo Ronda de Barcelona. “Con la subasta no se liquida el procedimiento. Este seguirá abierto hasta que el comprador salde toda la deuda”, explica. Como durante los primeros años la mayor parte de lo que se paga en la cuota son intereses, cuando el piso llega a subasta todavía queda por pagar la mayor parte del capital concedido. De modo que, cuando el banco se adjudica la vivienda por el 50% del valor de tasación, el comprador pierde la casa, pero sigue debiendo una parte importante de la hipoteca.
A esa cantidad se añaden encima las costas de la ejecución judicial y los intereses de demora, con lo que la deuda final pendiente puede ser superior al valor por el que se lo ha adjudicado el banco. Y de esa cantidad habrá de responder el desahuciado con todos sus bienes, presentes y futuros. “Muchos de ellos salen del juzgado con el salario embargado de por vida. Y si no tienen trabajo, saben que cuando lo encuentren, les embargarán una parte de lo que cobren”, señala Montserrat Serrano.
Para rescatar a los casos más dramáticos, el Gobierno presentó hace unas semanas un Código de buenas prácticas en el que se insta a las entidades bancarias a aceptar voluntariamente la dación en pago en casos de grave riesgo de exclusión social. Es decir, que en último término, con la entrega de la vivienda quede saldada toda la deuda.
Aunque este código pueda ser un alivio para los pobres de solemnidad, las fuentes jurídicas consultadas dudan de que vaya a tener mucha incidencia, pues la dación en pago queda restringida a aquellos casos en que todos los miembros de la unidad familiar estén en paro y las cuotas de la hipoteca superen el 60% de los ingresos de la familia, que no podrán proceder de rentas del trabajo o de actividades económicas. Eso significa que esta posibilidad queda prácticamente limitada a los perceptores de subsidios públicos. Además, las viviendas no podrán estar tasadas por encima de 200.000 o 120.000 euros, según los casos.
Para todos los demás, las cosas seguirán igual. Es decir, mal. O muy mal. Porque no parece que, entre las prioridades del Gobierno, figure una fórmula para que, además de ayudar a las entidades financieras a resolver el enorme agujero que han acumulado, se pueda buscar una fórmula para rescatar también a quienes ahora son víctimas de sus malas prácticas.
Una de las clases de Code Year.