Cuando comenzó la crisis inmobiliaria, los expertos se apresuraron a asegurar que la vivienda en España estaba sobrevalorada en un 30%. Cuatro años después, la caída acumulada roza el 25% y podría alcanzar el 30% el próximo año. Sin embargo, hay algo con lo que no contaban los analistas: el fin de la deducción por compra de vivienda. Si ocurre lo mismo que en Estados Unidos, cuya burbuja inmobiliaria se ha comparado por su semejanza con la española, la caída podría ser aún mayor.
Miguel Ángel Alemany, director del portal inmobiliario
pisos.com, del grupo
Vocento,
comenta que “el mercado inmobiliario estadounidense continúa arrojando rebajas en el precio de la vivienda”.
Así, marzo fue el octavo mes consecutivo que el coste de las casas ha caído, concretamente un 3,6% según el índice S&P/Case-Shiller. El indicador afirma que en el primer trimestre del año el recorte ha sido del 4,2%, mientras que en el último año, el desplome alcanza el 5,1%, colocando el precio actual a niveles de 2002 y desde sus máximos, en verano de 2006, el precio acumula un descenso del 33,1%.
Alemany prosigue diciendo que en “España los precios de la vivienda también continúan cayendo mes tras mes”. Según el último informe de precios de pisos.com, la vivienda en España en mayo de 2011 arrojó un precio medio de 2.210 euros por
metro cuadrado. El descenso frente al mes de abril fue del -0,60%, y del -8,39% respecto a mayo del pasado año.
A pesar de los mensajes sobre lo cerca que se está de tocar suelo, lo cierto es que existen emplazamientos donde el exceso de stock seguirá empujando el coste del
metro cuadrado hacia abajo, mientras que cada vez son más las capitales de provincia donde se recogen repuntes.
Alemany continúa asegurando que “nadie en EEUU se atreve a poner fecha de fin a esta racha de caídas, dibujando un futuro negativo para los vendedores o los inversionistas”. En la mente de los analistas planea el ejemplo de Japón, que estuvo arrojando descuentos en el precio de sus inmuebles durante 20 años.
En España, el Banco de España ha admitido que todavía queda margen de ajuste hasta 2012, o incluso, principios de 2013. Siguiendo la estadística de pisos.com sobre precios de venta, 2010 registró un descenso interanual del -5,11%, mientras que la previsión para 2011 estará cercana al 10%.
El final de las ayudas tensionan a la baja los precios
Las ayudas de 8.000 dólares para la adquisición de primera vivienda y de 6.500 dólares para viviendas de nueva construcción logró fomentar la compra en EEUU, primero hasta abril de 2010, y luego hasta septiembre del mismo año gracias a la ampliación de los incentivos. Igualmente, el anuncio de la eliminación de la desgravación aceleró el cierre de operaciones hasta finales del pasado año en España. Sin embargo, una vez desaparecidos estos alicientes, la curva de las ventas ha ido hacia abajo, al igual que los precios.
Por ejemplo, según los
datos publicados por el Ministerio de Fomento, la venta de viviendas cayó el 30,4 % en el primer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2010, con 74.540 operaciones. Sin embargo, este descenso viene precedido por un repunte de las ventas en el cuarto trimestre. De octubre a diciembre de 2010, se registraron 150.268 transacciones de inmuebles, prácticamente el doble que en los tres primeros meses de 2011.
A pesar de ello, Fomento señaló que tras el brusco incremento experimentado en diciembre de 2010 y posterior caída en enero de 2011 las ventas recorrieron en febrero y, particularmente en marzo, "una senda de recuperación" que situó las transacciones en marzo en valores similares a los de octubre de 2010.
Así, algunos analistas inmobiliarios creen que el cambio en la fiscalidad (sólo se podrán desgravar los 9.015 euros las rentas inferiores a 17.000 euros, el resto de salarios, hasta 24.000 contarán con una reducción progresiva hasta desaparecer por encima de ese tope)
que la nueva fiscalidad se aplica con objeto de reactivar el mercado obligará a los promotores a ajustar aún más el precio de los pisos.
En el caso de que la amortización anual alcanzara o superara la base máxima de 9.015 euros, el contribuyente puede desgravar un máximo de 1.352,28 euros al año. En 20 años, el ahorro fiscal sería de 28.000 euros, pero si el plazo de amortización se eleva, será mucho mayor. En 25 años superará 33.000 euros y en 30 años, 40.000 euros. La cifra será mayor cuanto mayor sea el plazo de la hipoteca y siempre que se desembolsen al año, al menos, 9.015 euros.
Por su parte, Gregorio Izquierdo, director del Servicio de Estudios del IEE, cree que “el ajuste inmobiliario no ha terminado aunque en 2010 se adelantaron las operaciones por el aumento del IVA y el fin de la deducción por vivienda”. Así, que el ajuste prosigue por el alto nivel de desempleo, por la contracción del crédito y por la subida del
euríbor.
Sin embargo, Izquierdo cree que ya estamos cerca del final, aunque asegura que se no puede ver cuánto estaba sobrevalorada la vivienda en España hasta que hayan finalizado las caídas. En este sentido, el director del Servicio de Estudios del IEE destaca que es difícil cuantificarlo, ya que si la economía española estuviera creciendo al mismo ritmo que en Europa la vivienda seguramente estaría registrando subidas.
Paralelismos entre España y Estados Unidos
Pero además, existen otros paralelismos entre el mercado de EEUU y el de España. A ambos lados del Océano Atlántico, el desempleo ha sacudido con fuerza a la demanda. Sin embargo, hay una diferencia fundamental: los que estaban pagando una hipoteca en EEUU y se han quedado sin trabajo, se han aferrado a la dación en pago para zanjar su deuda y comenzar de nuevo el ‘sueño americano’. Dado que el sistema hipotecario español no contempla esta medida, los embargos en España han adquirido una dimensión más dramática.
Por otro lado, el director general de pisos.com destaca que “la demanda de ambos países comparte su afán por la propiedad, una cultura muy arraigada que, tras la coyuntura actual, ha dado paso a un resurgimiento del alquiler”. Esta fórmula de acceso ha intentado ser estimulada por parte del Gobierno español, pero todavía se tienen que llevar a cabo propuestas más ambiciosas para que el parque de viviendas en alquiler gane en calidad, seguridad y profesionalidad.
Sin embargo no todo son noticias negativas, ya que la crisis abre una puerta al optimismo, y es que la regulación de los precios sentará las bases para que las próximas generaciones puedan acceder a la compra de un piso más asequible y acorde con su nivel de renta. Para que esta idea se convierta en realidad, el crédito debe fluir y la contratación laboral asegurar unos ingresos. Sólo de esta forma el pesimismo del potencial comprador dará paso a un clima de confianza que ayude a reactivar el sector.
Info:
http://www.finanzas.com/noticias/vivienda/2011-06-13/501214_precio-vivienda-podria-sufrir-caida.html
